從2月20號到3月5號，沐和宋雪據同學上的報告，業余時間逛遍了省城的核心商圈，調查鋪面況。

江南省城有十二大商圈，包括城西、城北、文教區、九堡、下沙、濱江、錢江世紀城、錢江新城、以及西湖附近的武林、黃龍、信義坊、湖濱等。

核心CBD有四個，也在這十二個商圈中，即錢江新城CBD、錢江世紀城CBD、武林CBD和黃龍文三CBD。

新式茶店定位目標眾是中高端消費的年輕群，故要求店鋪附近有中高端商場，或寫字樓集的商務區，這些區域的人群消費水平高，辦公區域集中大量白領階層，對新事接能力強，而且也樂意嘗試新事。

因此，沐看中的第一個商鋪，位于武林商圈和信義坊商圈匯點，離省城大學1.5公里的黃龍世紀廣場，一臨街商鋪，質限定是餐飲。

位置多在拐角，因為這些位置既能吸引流量，又可以降低本。

是買鋪面，或租？

沐心已經有了選擇。

華國有句老話:“一鋪旺三代”，就是說有黃金地段的門市房、店鋪，每年靠著租金就可以過上好日子。

未來幾年還好，但到了14年后，T寶雙十一營業額達到四百多億，電商開始呈現發的現象。

相應地，圖書、服裝、家電等產品的實店到的沖擊最大，部分實店經營困難甚至出現了關閉的風。

飲食店被影響較小，該在外面吃喝的還照樣，未來變為外賣會多一些。

新樓盤都開發鋪面，再加上被電商沖擊，實鋪面越來越不好賣，鋪面的升值速度遠遠比不上住宅。

因此，沐目前不打算購置店鋪，有那資金，還不如扔進市，或者擴大店鋪數量，另外是由于購置店鋪太占用資金，影響發展。

“，我們一定要租核心位置的商鋪嗎？那租金和轉讓費太高了。”這十來天，宋雪和沐做調查，也知道了省城這邊的商圈鋪面況。

核心商鋪的空鋪，最讓人難以接的，有些鋪面租主要轉讓費。

轉讓費很高，十多平方的旺鋪轉讓費，則幾萬，多則十多萬，要是面積大的，轉讓費要數十上百萬元。

宋雪還是有些不理解沐，為什麼第一家店一定要玩那麼大。

旗艦店，要求面積不低于二百平方！

一家店鋪的租金，裝備和設備，再加上其它，若還有轉讓費，沒有幾百萬元玩不了。

讓去和房東或租主談判的話，真不知如何談。

沐微低頭看宋雪白皙的臉蛋，淡淡一笑。

他此次帶宋雪出來，甚至讓和房東談判，有意鍛煉，但又不喜歡一個人參與到商務談判中來。

在一些大額易商務談判中，多多有一些黑暗手段。

所以，讓了解，驗幾次商務談判就行，知道有這麼一回事，以后不容易被人忽悠。

沐耐心跟解釋：“我們消費定位目標就是中高端消費人群，店鋪就得在核心商圈。

至于那轉讓費，那也沒法。

如果想要人家的旺鋪，肯定要宰我們一頓。

要不然，人家還在賺錢，雖然賺得，但不給些好，干嘛把店鋪轉讓給我們。

沒好，憑什麼？

憑我長得帥？

還有一個原因，大多承租人跟房東簽的合同都有押金，如果退租，承租人是拿不到押金的，則一個月的押金，多則兩個月的押金，想把這損失轉嫁到下一個租客。”

沐跟解釋，他也很無奈。

在核心商圈，十多平方的旺鋪，月租金則數千，多則兩三萬。

承租人退租后，裝修費是拿不回來的，就想嫁接到下一個承租人，抬高轉讓費，順便賺一筆。

若是旺鋪，人家一年利潤本來就有幾十萬，給對方幾十萬元都不會轉租的。

本來是一只天天下金蛋的母，你卻想用普通價格購買。

開什麼國際玩笑！

沐讓宋雪記牢一個規則：在生意場上，天下沒有免費的午餐！

總之，能租的鋪面，只能是生意虧的鋪面，或者位置偏差點的。

位置好，生意好，不一定就能賺錢。

畢竟位置好的鋪面，租金高得離譜。

有些位置，十多平方的鋪面，月租金能達到兩三萬塊！

但是一個月利能有兩三萬，能說生意不好麼，但了房租，那就是虧本了。

當然，也有不要轉讓費的。

不過，租金會偏高一些，那是原承租人虧本，承不了高的租金，早點止損，寧愿不要押金也要退租，等的時間太長，怕沒人接手。

無人接手，那是因為房東要的租金太高，并不是攤位不好，看上這種攤位的肯定有很多商人。

還有一種核心位置的旺鋪，就是鋪面面積太大，年租金上百萬，一般商家沒有這個實力，租出去容易，但想以較高的價格租出去有些難。

宋雪狐疑：“如果十多個平方的旺鋪就要兩三萬，如果相同位置的鋪面，面積三百平方，月租金豈不是要六七十萬了？”

沐回道：“不是簡單地按照比例來算的，十平方能月租二三萬的鋪面極極，多是那種賣小吃或新式茶的，只需要一個門面展出，有些工作不會在鋪面展開，需要另尋倉庫存放料。

步行街那邊就有幾個小鋪面，一天營收三四千塊，日利能兩三千塊，除去昂貴的租金，月利潤還有三四萬塊。

不過，面積越大，每平方租金單價會低一些的。

所以，大面積鋪面，每平方月租價過千的很，反正看位置了，這個可以從年投資收益來估算。

鋪面租金，除了市場影響，人為因素影響很大。房東覺得你賺多了，就想漲價，并不覺得是租主經營得好，這種房東很可惡的。”

沐想起前世時，一個地鐵站的旺鋪，人流量極大，占地面積二百平方，主營業快餐飲食。

他坐在那里點了個牛面，就要58元，但只有幾薄片牛，味道辣。

他很無奈，坐了幾個小時的車，實在太了，心疼點了一份面。

坐在那里吃飯，邊吃邊數用餐顧客數量，十幾分鐘，就餐人數達五六十人。

估算一下，一天單數可達到1500單，營業額估計能達到10萬，利可能有8萬，月利可達二百多萬。

他當時非常羨慕這種商鋪，要是自己有一個那樣的旺鋪，一輩子就食無憂。

但也只是幻想而已，這類鋪面，一般是有背景或有關系的人低價弄到，或者，這種鋪面一般都是公司投標爭租。

真是越有錢，就越有錢。

小資本本玩不，說的難聽點，本沒資格進場。

一次要數百萬的年租金就能讓無數小公司敗退。

用生意人的話來說，這種鋪面，投資十二年回本算是賺的。

從這可以計算出，買一個鋪面，多價位進，多價位出算比較合理。

假如，一個一百平方的商圈鋪面，若買價為十萬元一平，年租須有70萬。

若超過二十年才回本，基本是虧的。

況且，拉的時間越長，變數越大。

就比如，老火車站的鋪面越來越不值錢，車站的鋪面每年都在上漲。